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養老地產遭遇現實尷尬

證券市場周刊•紅周刊(博客,微博)作者 劉鋒作為養老產業的前端——養老地產，也成為上市房地產企業陸續公佈財報時最炙熱關鍵詞。本周世榮兆業(002016,股吧)在財報中高調宣佈，爭取2014年6月份前取得北京養老項目相關立項批文，並啟動開發前期準備工作，但並沒有得到市場熱烈的回應，股價走勢一般，這折射出市場對於養老地產概念股已經不像當初炒作上海三毛(600689,股吧)時的狂熱，多瞭幾分理性——畢竟中國式養老地產尚未探索出盈利模式。老齡化蘊含巨大商機我國人口快速老齡化的急劇轉變，給未來的養老產業創造瞭巨大需求。從養老床位來看，目前我國千名老人僅擁有25張床位，該比例遠低於發達國傢50~70張的水平。面對老齡化的商機，目前各省市紛紛將養老產業列入民生領域的重要目標。根據2013年9月份《國務院關於加快發展養老服務業的若幹意見》，機構預計到2020年我國床位數將較2013年的500萬張增長1倍(見附表)。人口紅利的衰竭不僅使得中國經濟增速放緩，社會資金價格上升，而且誘發未來房地產市場價格下降預期。因為人口結構的變遷最直接的結果就是導致房地產市場的供求關系發生變化，隨著買房主力軍年輕一代這個目標群體的銳減，勢必迫使房企尋求突圍。怒斥“房價暴跌論”的萬達集團董事長王健林直言，房地產並不是一個萬年常青的產業，養老地產是地產業今後突圍轉型的主要方向。目前養老地產不僅成為保險（放心保）資金的聚集地，而且包括萬科、保利、遠洋、萬達等超過80傢傳統房地產企業也紛紛試水養老地產，在A股市場上，養老地產概念股更是受到瞭空前的追捧，桑樂金(300247,股吧)、太極集團(600129,股吧)、鳳凰股份(600716,股吧)等涉足養老地產的公司，其股價紛紛遭到瞭熱炒。記者也註意到，李克強總理在2014年“兩會”上所作的《政府工作報告》指出，重點發展養老、健康、旅遊、文化等服務，也成瞭各路資金進軍養老地產的催化劑。養老地產現實尷尬盡管上市房企將養老地產視為投資金礦，但是目前我國的養老地產仍停留在概念和講故事的階段。諸多項目都是披著“養老”的外衣，以此實現盤活問題土地的目的，或者借著“養老”的名義圈地，最後還是落腳在住宅開發的窠臼。這背後凸顯的是投入和產出的不對稱，也即是高投入、慢產出。相比較於前端平臺（拿地、開發）、搭建（養老地產）需要耗費大量資金，國信證券分析師區瑞明認為，養老地產盈利主要來源於後端的運營服務，因此投資回收期較長。但現實尷尬則是房地產企業往往本末倒置，重地產而輕養老。從目前全球養老地產發展模式來看，大致分為歐洲以政府主導的社會福利型、美國的市場化開發型以及日本以政府+開發商合作開發模式。目前我國養老地產並沒有探索出成熟的盈利模式，當前養老地產公司的收費模式五花八門，比如產權制、會員制、抵押制、租金制、月費制等，無論哪種模式都需要房地產企業有充足的資金鏈，因為一個養老地產項目的資金回收期可能長達30年。以已收官一年的保利—和熹會為例，目前入住率44%，每個月資金運營缺口30萬元。低端養老主要通過政府主導的公辦養老機構解決，而涉足養老地產的房企主要集中在中高端養老市場上，高端即意味著對服務質量提出更高的要求。如中茵股份(600745,股吧)本周宣佈已經與蘇州九龍醫院合資設立養老產業公司，同時強調雙方將合力打造有中茵特色的“遷徙式養生休閑養老產業鏈”。具體而言，建立老齡群體高端體檢中心及服務平臺，並開創線上咨詢、線下體驗的新型O2O移動互聯網養老咨詢模式，但是發展前景如何，仍未可知。養老地產，看著令資本垂涎三尺，實則難以下咽。無論是捷足先登的房企大佬萬科A，還是高調宣佈進軍養老地產的世榮兆業，真正讓養老地產產生效益並不容易。上海社科院專傢對記者表示，這些項目短期都難以對房企利潤產生貢獻，如果在模式不成熟又熬不過資金壓力的情況下，必然迫使宣稱做養老地產的開發商最終“一賣瞭之”。至於資金充實、整合社會資源能力強，並且堅決轉型養老地產領域的上市房企，對A股投資者長線投資或許將更具吸引力。■

新聞來源http://news.hexun.c信貸彰化員林信貸om/2014-03-16/163077947.html

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