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商業地產的返租銷售困境

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-25/12442552830.shtml

  某縣級市,在建購物中心8個,市區人口不足20萬。除其中一個全持有之外,其他基本采取售後返租模式。2011年最先銷售的一個1樓均價達到3萬,最高突破7萬,返租5年,年回報率5%。而從2012年開始陸續投入市場的銷售型購物中心,由於面臨越來越多的競爭對手,越來越少的本地投資客群,返租年限從5年逐步延長至7年,10年,個別有15年返租承諾。年返租比例從5%逐步上漲到7%、9%,最高突破12%。

  從市場的角度講,商業地產本身就是長周期,慢見效,對地段比住宅更挑剔,系統更復雜,融資要求更高的物業類型。他的本質是商業經營,而不是地產開發。

  這一切的根源是政府誤導和開發企業盲目樂觀,而銷售遇阻的本質是"售後返租"與商業地產理念背道而馳。從一開始就不應該用住宅銷售的模式來開發商業地產。

  目前商業地產供應過量、極不規范的銷售模式、開發企業誇大其詞的宣傳主力店影響力,都跟政府監管缺位,甚至暗箱操作有莫大關系。此輪商業地產對於部分投資者和開發者,都是劫難,從發展態勢看,已經無法挽救,隻能等待破滅。

  此類以銷售返租為主的商業地產項目,在地級市比比皆是。而銷售過程中遇到的問題確是大同小異。本就不多的投資客群逐漸被競爭對手稀釋,地級市輻射能力弱,對外地投資者吸附力不強,投資客越來越精明,自身商業可售面積過大,市場表現遠低於預期,開盤去化不理想,可售部分的"精肉"被銷售,剩餘的部分無人問津......

  從2010年此輪商業地產熱潮開始,經過2年左右的前期規劃、試招商、多數地級市購物中心在2013年年末開始進入刺刀見紅好血拼階段,未及開業,招商已陷入困境,高預期、高回報的售後返租模式陷入去化危機。

  "返租"說到底是一種涉嫌違法和欺詐的變性融資手段,是把商業地產的投資風險轉嫁給投資者的過程。

  但出乎開發企業意料,201重劃區地圖貸款全省皆可處理台北1年期間搶商鋪的現象基本絕跡,來訪客戶、意向客戶以及下單客戶比例大幅下降,甚至已經出現蓄客不理想而延遲開盤,其中一個基於年終工程結算、人員工資、稅務結算等資金壓力,低於蓄客價格而開盤,預想趁著打工返鄉人潮,打撈一筆。不過,最終以銷售不足2個億而告終。而此項目的商業總產值是12個億。也就意味著90%大鋪面,位置不好的,或樓層比較高的鋪面陷入漫長的銷售周期......

  另外,社會閑散資金,以及對商業地產缺少投資認知,對房地產有過高預期的投資者,在急功近利,誤導開發企業的政府推波助瀾下,把商業地產變成一場全民狂歡。但卻不知投資散售型商業的風險很高,甚至血本無歸,最後連債主都找不到。比如最可信的"主力店"很可能是通過線下勾兌的一紙"協議",比如信誓旦旦的"經營管理公司",名為開發商子公司,但實際上和開發商公司沒有法律權屬關系。另外,從國內不計其數的返租物業來看,經營成功的屈指可數,隻不過信息不對稱,投資散戶太過於迷信大品牌宣傳,太迷信政府,對投資缺少足夠的風險意識,才造成被散售的購物中心所套牢。

內容來自sina新聞

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