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北辰朱炫發展城市綜合體是一個復雜漫長的過程
【廣廈會客廳第83期：地鐵城市影響力幾何】
在這龐大的城市綜合體集群中，誰又能真正做到左手住宅、右手商業，承載起一個片區乃至一座城市的人氣、商氣？
在長沙，萬達廣場、保利國際廣場、北辰三角洲、華遠華中心、奧克斯廣場、德思勤城市廣場、喜盈門范城、運達中央廣場、新華都萬傢、華悅城等等，超過30個城市綜合體遍地開花，正上演著一場似乎永不落幕的城市劇。可以預見的是，未來的5至10年，長沙城市綜合體將進入競爭更加激烈的時代。
從精神層面來講，綜合體是舶來詞。為什麼舶來？是因為中國的住宅越來越難開發，這是由一線城市引起的，慢慢這個概念會往二線城市移，其實中國的城市綜合體開發，歷經瞭三個階段。第一階段是包括商業、辦公、居住、酒店、會展會議等功能；第二階段隨著開發商眼界的提高，對於城市綜合體理解有的空間尺度變大瞭，項目也變大瞭，意識到交通是城市綜合體非常非常重要的因素之一；第三階段是有瞭非常現代的城市設計，外立面很好看；第四階段是學會做地標，把樓層高度拔上去瞭。
朱炫：我覺得先用兩首歌形容現在長沙的房地產市場，第一首是汪峰的《在路上》，另一首是孟庭葦的《為愛大傢都在學》。北辰20年時間做瞭兩個綜合體，可以證明兩點，一是做商業體、做綜合體是一個很復雜的過程；二是如果單個公司或者是隻有單個項目，沒有足夠的現金流做支撐，做城市綜合體定位得再好，可能也有些白搭。
前瞻產業研究院今年發佈的《2013-2017年中國楠梓區二胎城市綜合體行業發展前景與投資價值預測分析報告》分析認為，我國城市綜合體已進入高速增長階段，各大城市城市綜合體如雨後春筍，發展非常迅猛。商業驅動型、住宅驅動型、文化驅動型、休閑旅遊驅動型......各地的城市綜合體在快速發展的同時，都註重選擇適合自身的開發模式，以在避免同質化競爭的同時，為城市註入更高質量的生命建築群。
議題二：中國目前的綜合體項目大致有哪些開發運營模式？長沙包括瞭哪些？
內容來自sina新聞
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對於長沙而言，目前的綜合體大致有哪些類型？同質化競爭是否嚴重？城市綜合體和城市發展理想模式在哪裡？發展未來在何方？本期會客廳，新浪樂居、長沙晚報力邀長沙北辰房地產開發有限公司策劃總監 朱炫探討長沙究竟需要怎樣的綜合體及綜合體與城市應有的發展之路。
長沙北辰房地產開發有限公司策劃總監朱炫做客廣廈會客廳
議題一：各位認為開發城市綜合體需要註意哪些要素？
編者按："誰擁有城市綜合體，誰就擁有城市未來。"這句口號式的標語背後，是一場城市綜合體的瘋狂擴張。
以北辰的經驗來說，做城市綜合體隻看兩方面，第一個是物質層面，第二個是精神層面。物質層面是指地塊屬性，一定要把自己的位站好。第二個是精神屬性，來自於老板，對房地產的理解，對市場的理解。
朱炫：前面講瞭開發綜合體要看物質層面和精神層面，從物質層面來講，目前中國隻出現過四種情況，第一種情況是在城市CBD中心的城市綜合體，比如五一廣場；第二種情況是由交通樞紐帶來的城市綜合體，；像長沙西站、火車站；第三是副中心的城市綜合體，在座的各位都專註做城市副中心，新的城市中心，不是長沙需不需要，而是現狀隻能這麼做；第四個是城郊結合部的城市綜合體，留給奧克斯可以做一做。
其實，目前西方用的也就是第三個階段，豪佈斯卡的概念。很簡單一句話可以概括，豪佈斯卡實現瞭街區的作用，實現瞭交通系統的有效聯系，成為瞭城市功能混合使用中心，延展的城市空間價值，不管是東方還是西方，全球房產開發裡面，都是城市綜合體開發的最高境界。北辰三角洲這個項目到現在已經五年瞭，才賣瞭兩年多，我們用兩到三年的時間一直在搞清楚這個問題，瞭解瞭豪佈斯卡方向就是我們做的方向。(文字整理／夢田)
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-08-22/16333467758.shtml
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